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保险养老社区各地频频产子 经营与盈利模式待考

作者:风中的自由

发布时间:2014-09-15 17:00:10

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距4月上海申园开馆短短三个月,泰康养老社区又“南下”珠三角新推泰康之家·粤园项目。一时间,因本身具有刚性需求、回报稳定、能提供持续的现金流等特点的养老社区成为险企、银行和房地产等金融机构竞相争夺的领地。但事实上,对于所有欲将寿险渗入养老领域的险企来说,这块千亿巨型蛋糕的诱惑力实在太大了,其社区盈利模式还有待考验。

保险养老社区各地频频“产子”

上周五,泰康人寿推出第三家养老社区项目粤园。据介绍,粤园项目投资20亿元,地上建筑面积为11.5万平方米,其中包括1万平方米的大型康体文娱会所、1万平方米的专业老年病康复医院。

为了吸引更多老年人入住,泰康人寿董事长陈东升表示,粤园还将建设超过2万平方米的园林水景及原生态荔枝林。按照规划,粤园将于2016年正式入住,可容纳约1300户居民。事实上,自2011年以来,泰康人寿连续投入近150亿元,在北京昌平、上海松江、广州萝岗、海南三亚拿地共70万平方米进行养老社区建设。除泰康人寿外,合众人寿也在武汉、沈阳、南宁、合肥等城市推出了“合众优年生活养老社区”。从武汉市区出发,到达该社区乘车不到1个小时,目前已经开始接待老人入住体验。

除泰康人寿外,不少手握巨资的保险公司已提前布局养老地产项目建设。目前合众人寿在武汉投资建设的养老社区也已落成,并开始试运营。而国寿、平安、新华、太保A股四大上市险企也都在养老地产有较大投入。日前,保监会发布的首份《中国保险业社会责任白皮书》显示,截至2013年底,共有5家保险机构投资11个养老社区项目,占地面积3298亩,计划投资额达到163亿元。

着力点各有不同纷纷定位中高端

泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军认为,保险行业的养老模式与地产养老本质上是商业模式的不同,地产养老最核心的问题涉及银行介入和产权交易,而泰康拿地进行养老社区规划是不允许进行房产产权销售的。在其销售的产业链中,销售源头是泰康的年金型产品,入住的费用则由最终到期的产品支付,泰康收取的是年金型产品的管理费用以及在社区的运作费用。

泰康此次推出的粤园项目是以照料服务为主,还综合了卫生、医疗、 康复、文化娱乐和休闲度假等多方面因素,为老年人提供了全方位的需求保障。但其9800每月的定价策略,硬生生拒普通客户于千里之外,可见泰康人寿的定价策略高端。

其实,合众人寿早在去年10月就推出了“合众优年生活养老社区”,最终落定武汉市蔡甸区,成为国内首个由保险资金投资的养老社区。合众人寿把养老产业客户定位于中产阶层。除武汉外,沈阳、南宁、合肥三个城市均建设了养老社区。据相关负责人介绍,想要入住合众人寿养老社区可以通过两种方式,一种是购买保单,购买产品后到合同约定年龄便可入住养老社区,根据入住年限的不同,每年缴费在3万-4.8万元不等,此外还可选择趸缴方式。同时还可选择租赁的形式,即入住者缴纳一定数额押金,并定期交房租以及不同标准的服务费用等相关费用。

盈利周期漫长经营模式待考验

不过,在如何盈利方面,各家涉足养老地产的保险公司都没有明确定位。

新华人寿董事长康典不久前在接受媒体采访时坦言,虽然新华很早就提出了养老模式,但是推进比较慢,主要是因为寿险参与到养老的模式还不太清楚。由于养老资金的投入和其他投入不太一样,规模以十数亿计算,因此,新华保险希望能够探索一个纯养老的模式,而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。

陈东升表示,养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年,一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年,真正实现盈利要8-10年的时间,30年后才能把成本收回来。

而养老地产具有高固定成本投入的特点,在成本结构中,固定成本所占比重越大,固定资产的使用效率对单位制造成本的影响就越大。

固定资产使用率越高,周转越快,企业的获利能力也就越强。对此,首都经贸大学保险系教授庹国柱指出,高端医养结合模式可能会存在一定风险,由于其回本周期长,固定成本投入大,在经营中,提高设备利用率是首当其冲的,同时,后期服务软件设施一旦跟不上,泰康2000亿元的风险是可想而知的。而对养老社区同样积极的合众人寿,其中端定价策略虽然普遍能被大众所接受,但是为了节省成本,一般选址较偏的地段,一定程度上也让消费者望而却步。

北京商报记者陈婷婷实习记者许晨辉/文CFP/图

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