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P2P对接房地产项目 部分债权转让产品真实性存疑

作者:风中的自由

发布时间:2014-09-15 15:57:46

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每经记者 史青伟 发自上海

随着P2P不断发展,其对接房地产项目逐渐形成了房企融资、转让房地产类产品收益权以及直接投资赎楼贷业务等多种模式。

《每日经济新闻》记者调查发现,以小牛在线“活期牛01期”为代表的债权转让产品存在信息不透明情况。有业内人士告诉记者,该产品有自融嫌疑,其宣称的债权转让模式在未来也可能会被监管层叫停,记者针对相关问题采访小牛在线,不过该平台拒绝了记者的采访。

而在P2P赎楼贷业务中,e人e贷的 “赎楼项目-深圳宝安三处物业系列”较为典型。

礼德财富CEO洪凯彬告诉《每日经济新闻》记者,赎楼贷业务其实很适合P2P去开拓,和目前P2P匹配度很高,因为赎楼业务具有周期短、收益高、风险相对可控等特点,未来在二手车以及赎楼业务上,将有很多P2P平台展开激烈厮杀。

小牛在线:产品信息披露较为简单/

项目名称:活期牛01期

项目金额:1296万元

年化收益率:12%

项目期限:随时转出,资金可取现

根据小牛在线的描述,“活期牛01期”属于转让“深圳小牛资本新富三号投资企业 (有限合伙)”(以下简称新富三号)的合伙份额收益权。该合伙企业主要投资于深圳等地区的赎楼等业务。该合伙企业由深圳市小牛投资管理有限公司牵头设立管理并拥有20%合伙企业份额,总额1296万元,公司网站称,因公司经营需要,决定将持有的1296万元合伙企业份额进行收益权转让,本标的以人民币1元=1合伙份额的形式认购。

模式上看,房屋原业主向小牛投资申请短期贷款用于赎楼进行交易,小牛投资替客户还完贷款,银行把赎出的房产证给公司,小牛投资把房产证抵押给银行,银行把新贷款发放到公司指定账户,小牛投资提前收回赎楼资金,把剩余的房款返给原客户。

赎楼是指,付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记,将一手证赎出,一手证赎出且抵押登记被注销,视为赎楼完成。

不过,小牛在线网站上只提供了新富三号非法人企业营业执照和股东信息,并无其他详细信息。营业执照显示,该赎楼产品名称为深圳小牛新富三号投资企业(有限合伙),执行事业合伙人为深圳市小牛投资管理有限公司,委派代表为彭钢。该合伙产品实缴出资额6486万元,深圳市小牛投资管理有限公司出资作为普通合伙人1296万,出资比例为19.98%。

记者查阅深圳市市场监督管理局网站发现,该合伙产品许可经营信息为一般经营项目,包括投资管理等。

从网站披露的信息来看,产品信息十分简单,投资者据此判断项目风险极大,而业内人士告诉记者,小牛在线在业内十分低调,产品信息如此简单,容易引起了人们的怀疑。

《每日经济新闻》记者就该产品是否存在采访了深圳市市场监督管理局,该局一位负责宣传的人员表示,有许多企业在管理局登记,不过并不能确定是否有该产品。

一位接近小牛在线的业内人士告诉记者,活期牛01期转让“深圳小牛资本新富三号投资企业 (有限合伙)”的合伙份额收益权项目是自融,项目本身也是假的,融资的目的在于资金周转及扩张。

日前,记者就项目真实性采访小牛在线相关管理人员,不过其市场部一位人士表示,经与管理层沟通后,暂时不接受电邮等方式采访,并表示对外宣传有一个范围,只有几家媒体可以采访,其本人对具体的每个项目不清楚,也不能代表公司发言。

记者以投资者身份采访该公司客服人员,对方表示,活期产品属于债权转让模式,转让小牛资本是基金产品,该产品用于赎楼业务,目前债权转让的所有到期产品都已兑付,所有产品的违约率低于3%。

这位客服人员还称,新富三号是小牛资本之前的产品,这部分早已在线下销售完。目前,线上转让公司持有的收益权,现在线下卖的赎楼产品是“小牛资本·安心投基金(系列)”产品,不过记者并未在小牛资本网站上查阅到新富三号产品。对于新富三号实际的项目方案和具体投了哪些项目,该客户人员表示并不清楚。

记者查阅发现,新富三号产品成立于2013年9月30日,经过2013年11月20日和2014年4月8日两次出资额变更,期初由深圳市小牛新财富管理有限公司出资10万元,随后变更为深圳市小牛投资管理有限公司以及深圳市小牛新财富管理有限公司,实际出资额100万,最后一次变更新增了近40有限合伙人,变更后实收资本为6486万元,从时间上来看,产品成立日期要早于 “小牛资本·安心投基金(系列)产品”。

产品介绍很简单,小牛在线的风控如何做的呢?公司网站显示,风控措施采用由专业的管理团队甄选投资项目,对项目进行全程管控,保证投资款项用途。借款用途明确,客户借款资金唯一的用途是用于解押,可有效防止资金挪用;还款来源明确,用物业出售款或银行发放的贷款(已有审批批复)偿还本息,还款有充分保证。

目前,在小牛资本网站销售的“小牛资本·安心投基金 (系列)产品”显示,该有限合伙产品投资于深圳等地区赎楼业务。每月分配一次收益,到期还本,募集规模4000万元~1亿元,预期收益8%~13%。上述客服人员表示,此产品和新富三号并无关系。

从小牛在线网站对产品的描述来看,其声称的债权转让模式似乎也存在疑问。据此前媒体报道,由于线下债权转让存在信息不透明、资金使用不规范等风险,监管层对线下债权转让模式有担忧,而未来将出台的P2P监管条例可能终结这一模式。

e人e贷:双岗审核防控虚假交易/

项目名称:赎楼项目-深圳宝安三处物业系列

总金额:325万

年化收益率:20%

该项目为赎楼贷项目:李小姐拥有三处物业,三处物业目前房产市值合计630万,因经营需要,向民生银行申请了450万元的经营性贷款,贷款已获银行审批,该房产目前已在农行及中行合计抵押贷款315万。李小姐向债权人借款325万 (其中315万用来偿还原银行贷款,另申请10万用于公司短期周转使用)。现债权人将其中75万元的债权通过e人e贷予以转让。

对于赎楼贷潜在的风险,e人e贷运营总监钟俊向 《每日经济新闻》记者表示,对公司来说,买卖双方虚假交易是最大的风险,但因审贷流程规范,风险基本可控。

据了解,e人e贷审贷流程采取双岗审核方式,客户经理与风控经理同时调查。由业务部调查通过之后,交风控中心审核,通过后再继续审批,金额小的由总经理及董事长同时审核,金额大则需通过评审会审核,金额大小以400万元区分。

“审核通过后,操作过程中需要不同的岗位配合,岗位分离运作。我们公司需控制借款人及相关人员的银行卡、身份证等重要证件,同时买卖双方需将此房子的处置权受权公证给公司。”钟俊表示。

上述赎楼贷项目的还款来源是银行放贷,e人e贷在风控审核上要求新的银行贷款批复已出。同时要求借款人征信良好,无涉诉。

而对于赎楼贷业务如何做风控,洪凯彬认为该业务其实是过往担保公司的一项常规业务,风控手段也不特别,主要就是风控的执行力,礼德财富采取跟当地最大房产中介合作的方式来做。

据记者了解,目前,此类业务业内大多采用第三方担保公司担保。e人e贷前期第三方合作担保公司已对项目进行评估,确认此赎楼项目风险较低;若发生还款逾期或债权人未能及时回购债权,第三方担保公司将对投资人提供利息和本金保障。

担保赎楼是指,在二手楼交易时,如卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清,由于其房屋抵押给了银行,需结清欠款,赎出房地产证,才能进行正常交易。在卖方不采取自主赎楼的情况下,可由担保公司提供担保,银行向卖方发放短期信用贷款,或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款,也可由担保公司垫资赎楼,赎出房地产证,从而完成房产的注销抵押登记,过户及重新抵押登记等手续。

另外,担保赎楼的款项来源可通过银行借款,也可以通过担保公司借款。

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